BGH: Keine Nutzungsentschädigung!
Ein Mann mietete für sich und seine Frau eine Drei-Zimmer-Wohnung an. Rund 4 Jahre später, nach der Scheidung von seiner Ehefrau, kündigte der Mieter den Mietvertrag ordentlich. Die Vermieterin vertrat jedoch die Meinung, dass eine alleinige Kündigung eines Mieters unzulässig ist. Er könne nur gemeinsam mit seiner Ehefrau den Mietvertrag kündigen. Die Vermieterin beanspruchte also weiterhin die monatliche Miete. Da der Mieter diese nicht zahlte und sich auch weigerte, die Wohnung zurückzugeben, klagte die Vermieterin.
Zwei Instanzen gaben der Klage statt. Amtsgericht und Landgericht vertraten die Auffassung, es stehe der Vermieterin zwar kein Anspruch auf Mietzahlung zu, da der Mietvertrag durch die ordentliche Kündigung des Mieters beendet worden sei. Der Ehemann sei alleiniger Mieter der Wohnung gewesen und habe daher den Mietvertrag allein kündigen dürfen. Jedoch habe die Vermieterin einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Wohnung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB.
Der Bundesgerichtshof sieht dies jedoch anders: Geht der Vermieter davon aus, dass die Kündigung des Wohnungsmieters unwirksam ist, schließt dies den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB wegen Vorenthaltens der Mietsache aus. In diesem Fall fehlt es nach den Feststellungen des BGH am Willen des Vermieters, die Wohnung zurückzunehmen. Denn solange der Vermieter das Mietverhältnis als nicht beendet ansehe, wolle er auch keine Räumung verlangen. In diesem Fall widerspreche das Unterlassen der Rückgabe nicht dem Willen des Vermieters.
Dabei ist es nach dem Urteil des BGH unerheblich, aus welchem Grund der Vermieter den Mietvertrag als nicht beendet ansieht. Entscheidend sei allein, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgehe.