Die Härtefallregelung bei einer Eigenbedarfskündigung
5.09.24 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornSeit 2004 bewohnte die schwerbehinderte Mieterin die benötigte barrierefreie Erdgeschosswohnung. Bereits seit 2019 war es der Mieterin jedoch nicht gelungen eine geeignete andere Wohnung in Heidelberg zu finden. Das Mietverhältnis sollte von den Vermietern 2023 nun wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Die Mieterin widersprach der Kündigung und machte geltend, dass die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte darstelle, welches die Vorinstanz jedoch abgelehnt und die Kündigung zunächst als berechtigt angesehen hat. Das LG Heidelberg hob die erstinstanzliche Entscheidung auf und entschied, dass das Mietverhältnis fortbestehen muss. Konkret seien die Interessen der Vermieter zwar berechtigt, jedoch überwögen die Interessen der Mieterin durch die enge Verknüpfung ihrer Wohnung mit ihrer sozialen und therapeutischen Versorgung. Eine Räumung wäre auch in Abwägung mit den Vermieterinteressen eine unzumutbare Härte für sie. Das Fortbestehen des Mietverhältnisses ist bis zum Finden einer zumutbaren Alternative somit gerechtfertigt. Fazit: Die Interessenabwägung bei Eigenbedarfskündigungen kann vielschichtig sein und insbesondere Härtefälle erfordern eine gründliche Prüfung durch die Gerichte. Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung, die spezifischen Umstände jedes einzelnen Falls zu berücksichtigen und soziale Härten sorgfältig zu berücksichtigen. Landgericht Heidelberg, Urt. v....
weiterlesen
WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen!
30.05.24 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornHat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen Vertrag mit dem Werkunternehmer zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abgeschlossen, so ist der Verwalter durch den Vertrag verpflichtet Bauarbeiten an dem Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Dies schließt insbesondere die Prüfung der durchgeführten Arbeiten und die Abnahme der Leistung mit ein. Eine GdWE ließ die Dacheindeckung ihres Gebäudes erneuern und beauftragte dafür einen Werkunternehmer (U). Die vereinbarten Kosten betrugen 116.497,85 Euro. Für noch weiteres Material stellt U Abschlagsrechnungen, auf die der Verwalter (V) insgesamt 70.000 Euro zahlte. Bei 85% bis 90% Baufortschritt stellte U seine Arbeiten ein. Daraufhin verlangte die GdWE von V ein Schadensersatz in Höhe der geleisteten Zahlung. Eine Pflichtverletzung wurde vom Landgericht Dortmund verneint. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied indes, dass der Verwalter, der im Auftrag der WEG tätig ist, dieselben Pflichten wie ein Bauherr hat. Werden Zahlungen bewirkt, ist der Verwalter verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Dies folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG (nF). BGH, Urteil vom 26.01.2024,...
weiterlesen
Müssen Mietminderungen im Gewerberaum schriftlich festgehalten werden?
18.02.22 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDie Antwort vorweg: Es kommt drauf an! Mit dieser Fragestellung befasste sich vor kurzem der Bundesgerichtshof. In einem Streitfall galt es zu entscheiden, ob bei einer ordentlichen Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch den Vermieter ein Schriftformverstoß als Grund ebendieser Kündigung vorläge. Der Vermieter argumentierte, dass nach zweimaliger Einigung über die Höhe der Mietminderung ein Schriftformverstoß vorliege und er deshalb das Mietverhältnis ordentlich kündigen könne. Hierbei ist die Mietminderung auf das Bestehen des Minderungsgrundes festgelegt. Der Bundesgerichtshof entschied im konkreten Fall zu Ungunsten des Vermieters, da ein solcher Verstoß nicht bestätigt werden konnte.Die Vorschrift des § 550 BGB solle nach Ausage der obersten Bundesrichter den Erwerber eines Grundstücks davor schützen, bei Eintritt in einen Mietvertrag, dessen Bedingungen er mangels Schriftlichkeit nicht zuverlässig erkennen kann, an die vertraglichen Regelungen länger als ein Jahr gebunden zu sein. Daneben diene § 550 BGB nach ständiger Rechtsprechung des Senats dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. In vorliegenden Fall war jedoch die Laufzeit der Mietminderung deutlich unter einem Jahr, folglich bedürfte die...
weiterlesen
Ganze oder halbe Miete während des Lockdowns ?
1.02.22 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornErstmalig entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12.01.2022 zur möglichen Anpassung der Gewerberaummiete während des Lockdowns in Pandemiezeiten! Leider vielen die Entscheidungsgründe eher enttäuschend aus. Es bleiben viele Fragen offen. Doch von vorn: Der Bundesgerichtshof entschied über eine Klage des Vermieters auf Zahlung der Gewerberaummiete zu befassen. Der Mieter, eine bekannte Textilkette, musste aufgrund von Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums das Geschäft in den angemieteten Räumlichkeiten vom 19. März 2020 bis einschließlich zum 19. April 2020 schließen. Infolgedessen zahlte der Mieter für den Monat April keine Miete. Der Vermieter klagte auf Zahlung. Das Oberlandesgericht Dresden entschied inn der Berufunginstanz, dass der Mieter lediglich die hälfte der Miete zahlen müsse. Der Bundsgerichtshof hob nun das Urteil auf. Eine Anpassung der Miethöhe sei auf Grundlage der Störung der Geschäftsgrundlage bei hoheitlich angeordneten Geschäftsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich möglich. Ein Mietmangel, so argumentierten die Mieter in der Instanzrechtsrechtsprechung, läge aber nicht vor. Vielmehr sei die sog. “Große Geschäftsgrundlage” betroffen. Darunter sei die Erwartung der Vertragsparteien zu verstehen, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern. Diese Erwartung sei durch die...
weiterlesen
Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig!
16.04.21 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDas Berliner Abgeordnetenhaushatte in einem von Anfang an höchst problematischen Gesetz drastisch versucht, die Mieten in Berlin zu senken und für längere Zeit mehr oder wenig festzuschreiben. Hierzu äußerte sich nun das Bundesverfassungsgericht. Dieses hat das Gesetz erwartungsgemäß für verfassungswidrig erklärt, da dem Land die Gesetzgebungskompetenz hierfür fehlt. Bei den Regelungen handelt es sich um Vorschriften des Mietrechts. Insofern hat der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht, so dass die Regelungsbefugnis der Länder entfällt. Nach der Systematik der grundgesetzlichen Kompetenzordnung wird der Kompetenzbereich der Länder daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Auswirkungen hat die Entscheidung zunächst auf alle laufenden Mieterhöhungsverfahren. Hier kommt eine “Deckelung” nicht mehr in Betracht. BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20.
Pflicht zur Mietzahlung trotz Lockdowns im Gewerberaummietrecht
26.02.21 - Rechtsanwalt Martin Weißenborn Ein Einzelhandelsunternehmen, dessen Ladenlokal im Lockdown für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Dies entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 24.02.2021 und bestätigte damit die Rechtsauffassung des Landgerichts Heidelberg. Die Berufung einer Einzelhandelskette, deren Filiale aufgrund einer behördlichen Anordnung im ersten Corona-Lockdown vom 18. März bis zum 19. April 2020 geschlossen bleiben musste und die daher die vereinbarte Miete für ihr Ladenlokal im April 2020 nicht an ihre Vermieter bezahlte, hatte keinen Erfolg. Zur Begründung führte der Senat aus, dass eine allgemeine coronabedingte Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründe, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtige. Der Senat wies allerdings darauf hin, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt. Hierfür ist stets eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem...
weiterlesen
Anerkenntnis des Vermieters bei Erforschung einer Mangelursache?
4.01.21 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDer Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 23.09.2020, dass eine umfangreiche Erforschung der Ursache eines durch den Mieter angezeigten Mangels kein Anerkenntnis des Vermieters dahingehend darstellt, dass tatsächlich ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. Im Fall ging es um eine Geruchsbeeinträchtigung, welche wohl von einem Textilboden herrührte. Der Mieter minderte die Miete und kündigte das Mietverhältnis. Der Vermieter verlangte klageweise die Zahlung des Mietrückstandes. Will ein Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat, wegen eines Mangels der Mietsache eine geringere als die vereinbarte Miete zahlen oder sich durch eine Kündigung vom Mietverhältnis lösen, trage er nach den allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die ihm zukommende Tatsache der Existenz dieses Mangels. Weil allerdings nicht jede Beeinträchtigung in gemieteten Räumen zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führe, müsse der Mieter darlegen und im Bestreitensfall beweisen, dass eine spürbare und das Wohlbefinden erheblich beeinträchtigende Belastung vorliege. Der Vermieter hatte „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Präjudiz“ angeboten, den gesamten Boden bei Nachzahlung der geminderten Miete auszutauschen, um den bestehenden Streit über das Vorliegen eines Mangels zu beenden. Damit sei eindeutig zum Ausdruck gebracht worden,...
weiterlesen
Neue WEG Reform seit 01.12.2020!
2.12.20 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDas neue WEG ist zum 1.12.2020 in Kraft getreten. Das Gesetz bringt zahlreiche deutliche Veränderungen hervor. Unter anderen werden Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen vereinfacht. Diese sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Außerdem ist eine Eigentümerversammlung künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Die Einberufungsfrist wird von zwei auf vier Wochen verlängert. Die Einberufung könnte künftig auch per E-Mail erfolgen. Die vorstehenden Änderungen dienen nur als Aufzählung. Es wurden zahlreiche Änderungen vorgenommen, die allesamt im Bereich des Blogs nicht dargestellt werden können. Eine kurze Übersicht finden Sie unter nachstehenden Link. Übersicht WEG Reform
Neuigkeiten im Mietrecht aufgrund COVID-19- Pandemie
3.04.20 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDer Bundestag hat aufgrund der COVID-19- Pandemie folgende mietrechtlichen Regelungen geschaffen: Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen: Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstückee oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19- Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19- Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.Gleiches gilt für Pachverhältnisse. Bei mietrechtlichen Fragen sind wir telefonisch sowie per E-Mail für Sie erreichbar.
Darf der Vermieter Rauchmelder selber einbauen?
16.05.19 - Rechtsanwalt Martin WeißenbornDer Vermieter einer Wohnung forderte dien Mieterzur Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern auf. Der Vermieter ist der Meinung, ihm sei persönlich Zutritt zum Haus zum Zweck des Einbaus der Rauchwarnmelder zu gewähren. Der Mieter ist hingegen der Ansicht, dass der Vermieter den Einbau der Rauchmelder auf eigene Kosten durch einen Fachbetrieb vornehmen lassen müsse. Aufgrund eines anhaltenden Konflikts zwischen den Mietparteien sei es dem Mieter auch nicht zumutbar, dass der Vermieter die Wohnung betrete. Das Amtsgericht München (Urt.v.30.08.2018, Az. 432 C 6439/18) g verurteilte den Mieter in dem von ihnen bewohnten Reihenhaus die Montage von Rauchmeldern durch den Vermieter in allen als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren zu dulden. Der Einbau darf im Grundsatz gerade auch durch den Vermieter persönlich vorgenommen werden. Der Mieter ist demnach zur Duldung von Maßnahmen nicht nur durch vom Vermieter beauftragte Handwerker, sondern auch durch den Vermieter persönlich verpflichtet.